Spessartstraße, Laufach — privat
Diese Daten füttern Rendite-, AfA-, Steuer- und Exit-Berechnungen. Kaufpreis + Kaufdatum von den Eltern eintragen — das ist die echte AfA-Basis und die Grundlage für die Spekulationsfrist.
| Wohnung | m² | Mieter | Kaltmiete | €/m² | NK-Vorauszahlung | Warmmiete | Mietbeginn | Letzte Erhöhung | Pers. | Mietart | Status |
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| Datum | Typ | Wohnung | Beschreibung | Betrag |
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Für Dach, Heizung, Fassade etc. zurücklegen — damit eine große Reparatur nicht zur Liquiditätsfalle wird. Faustregel Altbau: 7–12 €/m²/Jahr (Peters'sche Formel). Rücklage ist nicht auf Mieter umlegbar.
Tipp: Rücklagen-Zuführungen + Reparatur-Entnahmen als Buchungen erfassen (Typ „Instandhaltung") — sie fließen hier automatisch ein.
Heiz-/Warmwasserkosten müssen zu 50–70% nach gemessenem Verbrauch verteilt werden, der Rest nach Wohnfläche (§7 HeizkostenV). Sonst darf der Mieter 15% kürzen. Hier Gesamt-Heizkosten + Zählerstände eintragen — das Ergebnis fließt in die Nebenkostenabrechnung oben ein.
| Wohnung | m² | Verbrauch (Einheiten/kWh) | Grundkosten (Fläche) | Verbrauchskosten | Heizanteil gesamt |
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Seit 2025 wertunabhängig nach Fläche: Boden × 0,04 €/m² + Wohnfläche × 0,50 €/m² × 70% (Wohn-Ermäßigung) = Messbetrag × Hebesatz der Gemeinde. Voll umlagefähig auf Mieter.
Bei fossiler Heizung (Gas/Öl) muss die CO₂-Abgabe nach einem Stufenmodell zwischen Vermieter und Mieter geteilt werden — je schlechter die Gebäude-Dämmung (kg CO₂/m²/Jahr), desto höher euer Anteil. Den Wert + die CO₂-Kosten findet ihr auf der Brennstoffrechnung.
| Wohnung | Mieter | Max. (3× Kalt) | Kaution erhalten | Datum | Anlage-Konto | Status |
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Soll = Warmmiete (Kalt + NK-Vorauszahlung). Felder anklicken = bezahlt (grün) / offen (rot). Die Ampel rechts warnt bei Rückstand — ab 2 Monatsmieten bzw. an 2 Terminen ist eine fristlose Kündigung möglich (§543/§569 BGB).
| Wohnung | Soll/Mt | J | F | M | A | M | J | J | A | S | O | N | D | Rückstand | Status |
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Tipp: Klick füllt nur die vergangenen/aktuellen Monate sinnvoll — zukünftige Monate kannst du leer lassen.
Renovierung geplant? Hier berechnen ob Kredit oder eigenes Kapital sinnvoller ist.
Grobe Vorschau für die Steuererklärung (Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung).
Alles, was mit der Vermietung zusammenhängt, mindert die Steuer. Häufig liegengelassen:
Reparatur/Austausch von Vorhandenem: Heizung erneuern, Fenster tauschen, Bad sanieren, streichen, Dach decken. Voll im Jahr abziehbar — oder auf Wunsch nach §82b EStDV gleichmäßig auf 2–5 Jahre verteilen (clever, wenn die Steuerlast sonst gegen 0 läuft).
Erweiterung/Standardhebung: Anbau, Ausbau Dachgeschoss, oder „wesentliche Verbesserung" in ≥3 von 4 Kernbereichen (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) gleichzeitig. Wird über die Restnutzungsdauer abgeschrieben (2 % p.a.).
| Frist | Regelung | Details | Status |
|---|---|---|---|
| BK-Abrechnung 2025 | §556 Abs. 3 BGB | Zustellung bis 31.12.2026 | offen |
| Kappungsgrenze | §558 Abs. 3 BGB | Max. 20% in 3 Jahren (Laufach) | beachten |
| Staffelmiete Intervall | §557a BGB | Mind. 12 Monate zwischen Staffeln | OK |
| Rauchmelderpflicht | BayBO Art. 46 Abs. 4 | Alle Schlafräume, Kinderzimmer, Flure | prüfen |
| Energieausweis | GEG §80 | Bei Neuvermietung Pflicht (10 Jahre gültig) | prüfen |
| Grundsteuer-Reform | GrStG | Ab 2025 neue Bemessungsgrundlage | beachten |
Angebotsmieten (kein amtlicher Mietspiegel — für §558 sind Vergleichswohnungen/qualifizierter Mietspiegel nötig). Stand . Alle Werte editierbar — bei neuer Recherche einfach überschreiben.
Vergleich eurer IST-Kaltmiete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete in Laufach. Die Zielmiete ist bewusst konservativ unter dem Marktdurchschnitt gewählt (gerichtsfest, §558 BGB).
| Wohnung | m² | IST €/m² | IST Kalt | Ziel €/m² | Ziel Kalt | Potenzial/Monat | Kappung 20% |
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Faustregel: Mehrkaltmiete p.a. × Mietmultiplikator (Laufach 18–22×) = grobe Wertsteigerung des Hauses.
Wann ist je Wohnung die nächste Erhöhung möglich? Regeln: frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung (12 Monate Wartezeit + Ankündigung), max. +20 % in 3 Jahren (Kappung), und nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Trage je Wohnung im Tab Wohnungen die „Letzte Erhöhung" ein.
| Wohnung | Aktuell €/m² | Letzte Erhöhung | Frühestens möglich | Status | Spielraum bis Markt |
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Jede Mieterhöhung dokumentieren — wichtig für die Kappungsgrenzen-Prüfung (Miete vor 3 Jahren).
Bei einem Indexmietvertrag (§557b BGB) folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex. Anpassung möglich, wenn die letzte ≥12 Monate her ist.
Unabhängige Vermittler bündeln 300–500 Banken und finden meist günstiger als die Hausbank allein. Immer 2–3 Angebote (inkl. eigene Hausbank + eine Direktbank) gegenüberstellen.
| Anbieter | Typ | Stärke | Link |
|---|---|---|---|
| Interhyp | Vermittler (~500 Banken) | Marktführer, persönliche Beratung | interhyp.de |
| Dr. Klein | Vermittler | Stark bei Modernisierung/Sanierung | drklein.de |
| Check24 Baufi | Vergleichsportal | Schneller Marktüberblick | check24.de |
| KfW-Bank | Förderkredit (über Hausbank) | Zinsvergünstigt für Sanierung/Energie | kfw.de |
| Hausbank / Sparkasse | Direkt | Bestandskunden-Bonus, Regionalkenntnis | — vor Ort — |
Solange die Rendite auf die Investition > Sollzins nach Steuer ist, arbeitet fremdes Geld für euch (positiver Leverage). Das Eigenkapital bleibt frei für Anlagen mit ≥8 % YOC. Zinsen sind absetzbar → der echte Zins ist nach Steuer niedriger. Der Rechner-Tab vergleicht das Szenario gegen den EK-Einsatz.
Schuldenfreiheit = Ruhe und kein Zinsänderungsrisiko. Das Haus ist abbezahlt — jede neue Schuld fühlt sich wie ein Rückschritt an. Wenn eine Sanierung auch aus Erspartem geht und nicht dringend ist, spricht viel fürs Eigenkapital. Der emotionale Faktor zählt mit.
Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus in Bayern kommen v. a. energetische Sanierung (KfW/BAFA) und Landesprogramme in Frage. Förderungen müssen i. d. R. VOR Auftragsvergabe beantragt werden — sonst verfallen sie.
| Programm | Für was | Förderart | Wichtig |
|---|---|---|---|
| BAFA — BEG Einzelmaßnahmen | Heizungstausch, Dämmung, Fenster, Lüftung | Zuschuss 15–20 % (Heizung bis 70 % über KfW) | Energie-Effizienz-Experte (EEE) Pflicht |
| KfW 261 (Wohngebäude-Kredit) | Sanierung zum Effizienzhaus | Zinsgünstiger Kredit + Tilgungszuschuss | Über die Hausbank; EEE nötig |
| KfW 458/422 (Heizungsförderung BEG) | Neue Heizung (z. B. Wärmepumpe) | Zuschuss bis 70 % | Für selbstnutzende + vermietende Eigentümer |
| KfW 159 (Altersgerecht Umbauen) | Barrierereduzierung | Kredit (Zuschuss-Topf oft leer) | Auch für Vermieter |
| Bayern: 10.000-Häuser-Programm | Heizung/Energietechnik (EnergieBonusBayern) | Landeszuschuss (Budget-abhängig) | Mit Bund kombinierbar — prüfen |
| Steuerbonus §35c EStG | Energetische Sanierung | 20 % über 3 Jahre von der Steuer | NUR selbstgenutzt — bei Vermietung NICHT (dort stattdessen Werbungskosten/AfA) |
| Stelle | Wofür | Link |
|---|---|---|
| BAFA | Zuschüsse Einzelmaßnahmen / Energieberatung | bafa.de |
| KfW | Förderkredite + Heizungsförderung | kfw.de |
| Energie-Effizienz-Experten | Pflicht-Experte für KfW/BAFA finden | energie-effizienz-experten.de |
| EnergieBonusBayern | Bayerische Landesförderung | energiebonus.bayern |
Wiederkehrende Pflichten als Vermieter. „Letzte" eintragen → „Nächste fällig" + Ampel automatisch. Kosten eintragen → mit „📌 buchen" wird daraus eine Ausgabe (fließt in die Anlage V). Nachweise lädst du im Tab Dokumente hoch.
| Pflicht | Intervall | Letzte | Nächste fällig | Status | Kosten (€) | umlagefähig | Hinweis |
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„umlagefähig" = auf Mieter umlegbar (Betriebskosten, §2 BetrKV) → in Anlage V als Einnahme und Werbungskosten. Nicht umlagefähig (z. B. Reparaturen) = reine Werbungskosten.
Wohnung + Daten wählen → fertiges Dokument öffnet sich zum Drucken/als PDF. Vorausgefüllt aus den Objekt-/Mieterdaten.
Wartungsnachweise, Verträge, Versicherungspolicen, Rechnungen, Übergabeprotokolle, Fotos. Wird lokal in diesem Browser gespeichert (kein Server). Für sichere Langzeit-Ablage Originale zusätzlich in OneDrive behalten.
| Datum | Kategorie | Bezug | Notiz | Datei |
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Wird eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf verkauft, ist der Gewinn steuerpflichtig. Nach 10 Jahren: steuerfrei. Trage Kaufdatum in den Stammdaten ein.
Grobe Gegenüberstellung: Was bringt das Haus laufend (Nettomiete-Rendite auf den heutigen Wert) gegenüber „verkaufen + Erlös ins Dividendendepot zu deiner YOC"?